Το 2002 η οδός Ερμού ήταν ο 9ος ακριβότερος εμπορικός δρόμος παγκοσμίως, το διάστημα 1991-2000 οι τιμές των εμπορικών καταστημάτων αυξήθηκαν έως και 340% (βάσει έκθεση εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων), ενώ ήταν από τις υψηλότερες στην Ευρωπαϊκή Ένωση το 2002 και μέχρι πριν την Ολυμπιάδα 2004, σύμφωνα με επίσημα (ΤτΕ, εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων) στοιχεία της περιόδου εκείνης
Μέσα σε λιγότερο από μία δεκαετία η Ερμού διολίσθησε στην 22η θέση και το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με την σταδιακή συρρίκνωση -σε διάστημα τριετίας- έως και άνω του 50% της αξίας των εμπορικών ακινήτων αποτελεί, κατά παράγοντες της αγοράς, συνέπεια της απότομης εκτόνωσης της «φούσκας» στα ακίνητα retail.
Κάθε γειτονιά και... μαγαζί
«Πάντοτε λειτουργούσαν πολύ περισσότερα καταστήματα από όσα χρειαζόταν η αγορά. Είναι χαρακτηριστικό ότι σε κάθε Δήμο υπήρχαν μεγάλου μεγέθους εμπορικές συνοικίες, οι οποίες δεν είναι πια βιώσιμες λόγω της ύφεσης» σημειώνει o πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος.
Η γιγάντωση του τραπεζικού δανεισμού κατά τα τελευταία έτη και οι θετικοί ρυθμοί αύξησης της καταναλωτικής ζήτησης, είχαν τροφοδοτήσει την δημιουργία φούσκας στα εμπορικά ακίνητα.
«Η κατακόρυφη συρρίκνωση ενοικίων και τιμών πώλησης στα εμπορικά ακίνητα είναι το απότοκο της φούσκας που είχε δημιουργηθεί τα προηγούμενα χρόνια, αλλά και της υπονόμευσης των περιφερειακών αγορών από την διεύρυνση του δικτύου των μέσων μαζικής μεταφοράς» επισημαίνει το μέλος του Δ.Σ. του Εμπορικού Συλλόγου Αθηνών, κ. Νίκος Γιαννέτος.
«Σήμερα έχει παρέλθει ανεπιστρεπτί η κυρίαρχη τάση του παρελθόντος κατά την οποία οι ιδιοκτήτες είτε ιδιοχρησιμοποιούσαν το δίχως ενοικιαστή εμπορικό ακίνητο είτε το μετέτρεπαν σε κατάστημα καφέ. Και αυτό διότι η άσχημη καταναλωτική ψυχολογία και η υπερφορολόγηση έχουν συρρικνώσει δραματικά τον κύκλο εργασιών και του κλάδου της καφεστίασης» εξηγεί ο επικεφαλής εμπορικών ακινήτων της Δανός / BNP Paribas RE Γιώργος Λίτσας.
Επαναδιαπραγμάτευση
Έχοντας ως όπλο το νόμο Κατσέλη (απλοποίηση καταγγελίας μισθωτικής σύμβασης), οι μισθωτές καταφεύγουν στην επαναδιαπραγμάτευση του ύψους του ενοικίου σε μία προσπάθεια να αποφύγουν τα χειρότερα. Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά τον τελευταίο ενάμιση χρόνο η συντριπτική πλειονότητα των μεγάλων αλυσίδων ένδυσης, εστίασης αλλά και τραπεζών έχει επιτύχει μείωση του μισθώματος έως και 20%.
Σήμερα, μέσω της επαναδιαπραγμάτευσης, οι μισθωτές επιδιώκουν μείωση του μισθώματος τουλάχιστον σε ποσοστό 30%, κατά έγκριτες πληροφορίες κτηματομεσιτικών δικτύων. Ωστόσο είναι ολοένα και συχνότερες οι περιπτώσεις όπου ενοικιαστής καταστήματος σε πρωτοκλασάτη εμπορική συνοικία που πληρώνε μέχρι πρότινος ενοίκιο της τάξης των 8.000 να έχει πετύχει μείωση του μισθώματος ακόμη και στις 4.000 ευρώ.
H ζητούμενη μείωση του μισθώματος μπορεί να αγγίξει το 70%, για καταστήματα που γειτνιάζουν με... κενούς εμπορικούς χώρους, όπου δηλαδή δεν υπάρχει εμπορική συνοικία.
«Όσο ο δείκτης καταναλωτικής εμπιστοσύνης βρίσκεται στο ναδίρ, τόσο τα ενοίκια και οι τιμές των εμπορικών καταστημάτων θα υποχωρούν. Πλέον όλο και περισσότερες εταιρείες συνηθίζουν, εάν δεν καταφέρουν να μειώσουν το μίσθωμα, είτε να διακόπτουν την λειτουργία του χειμαζόμενου από την κρίση υποκαταστήματος, είτε να μετεγκαθίστανται σε ανταγωνιστικότερες περιοχές που επιτρέπουν μείωση των στεγαστικών εξόδων κατά 50%» τονίζει ο κ. Λίτσας.
Λουκέτα
Ωστόσο, η τακτική της επαναδιαπραγμάτευσης δεν επαρκεί για να αναχαιτίσει την επιδημία «λουκέτων».
«Σε σύγκριση με τον Σεπτέμβριο του 2010, η αύξηση του αριθμού κενών καταστημάτων στις άλλοτε κεντρικές εμπορικές οδούς είναι πενταπλάσια» σημειώνει ο κ. Λίτσας.
Δεν είναι τυχαίο ότι τον περασμένο Αύγουστο το ποσοστό των εμπορικών επιχειρήσεων που κατέβασαν ρολά αυξήθηκε κατά 25% σε σχέση με τον αντίστοιχο διάστημα του 2010, σύμφωνα με μελέτη της Εθνικής Συνομοσπονδίας Ελληνικού Εμπορίου (ΕΣΕΕ). Μάλιστα, η ΕΣΕΕ εκτιμά ότι μέσα σε διάστημα ενός έτους θα κλείσουν ακόμη 53.000 επιχειρήσεις, μέγεθος που εάν επαληθευθεί θα αυξήσει τον αριθμό των καταστημάτων που θα έχουν βάλει λουκέτο κατά τη διετία 2010-2012 περίπου στα 120.000.
dimitris.delevegos@capital.gr
Πηγή:capital
